Rachat de crédit hypothécaire

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Bonjour à tous,

Je souhaite expliquer à tous le rachat de crédit hypothécaire, encore trop méconnu.

Cette forme de restructuration s’adresse principalement aux personnes qui vont avoir un bien à mettre en hypothèque.

Je parle principalement ici de banques spécialisées dans la restructuration. Les banques de réseau ont bien entendu aussi des solutions, mais je ne les évoque pas ici, privilégiant ma spécialité : la restructuration.

La plupart des banques ont des solutions pour les propriétaires qui n’ont pas de fichage. Dans ces conditions, le rachat de crédits hypothécaire se présente ainsi pour les personnes qui ont un résiduel sur leur prêt immobilier.

  • Reprise de tous les crédits à la consommation.
  • Reprise du crédit immobilier.
  • Mise en hypothèque du bien.

Tous vos crédits sont donc repris. Il est nécessaire que la part du résiduel immobilier ne soit pas plus importante que la part des crédits consommation. (60 % maximum pour la part immobilière. Mais une solution existe au delà de ce chiffre). Ensuite, la valeur du bien doit couvrir le total de la restructuration. Avec les frais. Frais ici qui seront plus important car il y aura soit le notaire soit la caution à payer en plus. Le montant total ne doit pas dépasser 70 % (dans la majorité des cas) de la valeur du bien. Maximum 80 %. Il est donc impératif pour une telle solution, d’avoir un avis de valeur, présenté par une agence immobilière, voire un notaire. Dans la plupart des cas, la banque diligentera un expert, qui donnera lui aussi un avis de valeur, une fois le dossier accepté par la banque. Cet avis sera également déterminant pour l’accord définitif.

Toujours sans fichage, le rachat hypothécaire est possible pour les propriétaires qui n’ont plus de crédit immobilier, ou des locataires dont un proche acceptera de mettre son bien en hypothèque.

  • Reprise de tous les crédits consommation.
  • Mise en hypothèque du bien.

C’est surtout pour les dossiers plus difficiles à faire aboutir, ou dont le montant total à financer, est au-delà des 80 000 €, voire 100 000 €. La banque demandera alors une garantie pour financer un tel projet. Comme précédemment, le bien doit couvrir suffisamment la restructuration globale.

Pour les dossiers moins tendus, une caution est possible. Moins coûteuse et plus rapide qu’une solution hypothécaire. Un organisme se porte caution. Le bien doit être la pleine propriété des demandeurs (uniquement propriétaires et accédant), le premier rang sera rendu libre par le rachat.

Des durées de 10 à 35 ans sont possibles. Taux, fixes ou variables.
Age maximum en fin de prêt : 85 ans.
Un taux d’endettement, en fonction de la banque, variant de 40 à 50 % maximum.

Enfin, pour les propriétaires FICP (uniquement, pas le FCC), quelques solutions sont possibles.

  • Reprise des crédits consommation.
  • Reprise du crédit immobilier.
  • Mise en hypothèque du bien.

La quotité ici devra être de 70 % maximum.
Une durée maximum de 35 ans est possible.
Un taux d’endettement de 38 % maximum après rachat est privilégié.
Attention, les locataires FICP ne pourront pas mettre le bien de leurs parents en hypothèque. Cette solution s’adresse aux propriétaires FICP uniquement.
Taux fixes ou variables.

Les exclusions à noter pour le rachat de crédit hypothécaire :

  • Ne peut pas se faire dans les DOM TOM.
  • Saisies sur salaire (sauf pension alimentaire choisi par le client).
  • Avis à tiers détenteurs.
  • Rachat de prêt relais.
  • Rachat de prêts professionnels.

Pour le rachat de crédit hypothécaire, un passage chez le notaire est obligatoire.
Une fois votre dossier accordé par la banque, nous choisissons un notaire, qui aura alors pour mission de vous faire signer le rachat hypothécaire.
Les documents qui sont à lui fournir :

  • Offre de la restructuration.
  • Organismes à solder, avec numéros de contrats, et restants dus.
  • Titre de propriété.
  • Pièces d’identité.
  • Pour les constructions : Date d’achèvement des travaux. Certificat de conformité.

C’est donc ici le notaire qui soldera vos organismes de crédits.
C’est en fonction du montant total à financer que se fait le barème de rémunération des notaires (en moyenne, 1,40 % du montant à financer).
Les frais de banque et de courtage sont de 6 % en moyenne.
N’oublions pas que vous avez également la plupart du temps des frais de remboursement anticipés sur votre crédit immobilier.
C’est donc une solution plus longue, plus chère. Mais qui a l’avantage de répondre à des solutions délicates, sur des durées plus longues, qui permettent donc souvent d’alléger l’endettement mensuel significativement. Le coût global est plus important cependant.

Attention moins d’une dizaine de banques interviennent en rachat de crédit hypothécaire.
Un courtier, peut les contacter, mais ne contactez pas plusieurs courtiers, qui enverraient alors votre dossier vers les même banques, ce qui ferait doublon.

Bien cordialement.

Muriel Le Nain

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